西客站被抛弃了？

很多在西客站片区买房子的朋友，都曾向济南楼市观察抱怨过：

西客站片区难道被遗弃了吗？全城房价都暴涨，西客站房价却不温不火，涨幅有限。

小编个人很喜欢西客站片区：全新的新区，完整的规划，环境好，绿化好，无污染源。最重要的是，出差方便，坐上高铁，通达全国绝大部分省会城市。

西客站缺什么？缺工作机会，缺政策导向。

在济南东部，有举全市之力打造的CBD，有市政中心，还有众多工业企业、高科技产业，西客站片区有什么？

西客站片区有大剧院，有正在建设的会展中心、宜家家居。但是，这些还远远不够，也无法发挥西客站的独有优势。

西客站片区最核心的优势是高铁站，这里最有潜力、最应该发展的产业是围绕高铁站优势的高铁商务区。

西客站片区很大。只有高铁商务区才能撑起西客站的未来。

只是，西客站的高铁商务区，在与东部商务区的竞争中落败了——东部商务区成了CBD（中央商务区），而高铁商务区成了一片落魄之地。

恒大国际金融中心，齐鲁之门，这些具有标志性意义的大工程，曾受全城市民的关注，现在都是“蜗牛”速度”，甚至有夭折可能。

没有产业支撑，找不到自己的位置，供给量又比较大，这样的西客站片区，房价不温不火就可以理解了。

从中间站变身十字枢纽？

有戏！！

（1）济南最需要的高铁——郑济高铁

虽然西客站房价表现一般，但西客站片区绝非没有未来，这里绝不会被遗弃。

因为，西客站片区有着济南乃至山东最大的客运枢纽，西客站。

尤其是，西客站近日迎来一个重大利好：济南支持郑济高铁从南线接入西客站！！

如果这个目标实现，西客站将实现华丽转身——从京沪高铁上的一个中间站，变为京沪高铁、郑青高铁“十字”枢纽站！！！

小编以前说过，济南乃至山东，最需要修的一条铁路，就是郑济高铁：

                                                      郑济高铁示意图

有些人对郑济高铁嗤之以鼻：去西边干什么？我们有去北京、上海、胶东的高铁就够了。中西部对济南没有带动。

大错特错！

城市就如珍珠，高铁就如项链，项链将珍珠串联在了一起。而在京沪高铁这根项链上，两头的光芒太强烈，夹在中间的济南，显得太暗淡、太不起眼。

而修通郑济高铁，济南将从“丁字”路口，变身为“十”字路口，在“项链”中的地位大大加强。

从咱老百姓出行看，修通郑济高铁，不仅济南通往郑州、西安、武汉、重庆、成都的路顺了，整个胶东半岛通往中西部的路也会顺了。

（2）两种方案，济南支持接入西客站

虽然郑济高铁重要，但撕逼多年，山东段至今没有开建。

在山东省境内，郑济高铁原来有两种方案，一种走北边的聊城，一种走南边的菏泽。在河南境内，河南坚持走濮阳，并从濮阳接入到聊城。

最终，山东同意了河南的方案，双方达成一致——走聊城、濮阳。

现如今，河南段已经动工了（仪式性的，没有实质性动工），而山东段，又有了新的南线、北线之争。

根据原来的规划，郑济高铁从黄河以北的齐河站接入济南，这是“北线方案”。

                        （济南快速铁路枢纽示意图，郑济高铁北线方案）

对这个方案，小编以前吐槽过（济南铁路枢纽全方位解读）：

济南周边将形成三个高铁站：济南西站、济南新东站、齐河站（济南北站）。在这3个站中，齐河站是十字枢纽。但齐河站位置非常偏远，而且是县级规模，白白浪费了“枢纽”的位置。

在这个方案中，西客站仍然不是枢纽站。

因为，从郑州开过来的高铁，到达济南后只有三种可能：终点停靠济南，可以在任何一个高铁站停靠；向东，去胶东半岛，将绕过西客站；向北，去德州、天津，将不得不在济南调头，这很可能也不入西客站。

有人说，向南呢？郑济高铁到济南后，不会再向南去了。因为，南边到了曲阜就是东西向的鲁南高铁了，那条高铁也将直达郑州。

总之，这个方案不合理。

但坊间传言，铁路总公司也不支持这个方案。但是，济南支持这个方案，反对南线方案。所以，郑济高铁已经确定为北线的齐河方案。

今天，济南市发改委发声了：济南从未反对南线方案;相反，济南在争取南线方案。

南线方案是什么样呢？南线方案是这样的：

南线方案的好处显而易见：

第一，济南境内多了一个站点，长清站；

第二，西客站发达了，正式成为京沪高铁、郑青高铁的十字枢纽。

对这个方案，东城区的一些人可能会有些失落。

但实际上，这个方案对新东站来说，没什么损失。去胶东半岛的高铁，还是要经过新东站。只是，去天津方向的高铁，不用再掉头，可以从西客站直接北上了。

这个方案唯一的问题是，济南西客站没有预留。而西客站现在已经很繁忙，再把郑济高铁塞进去，压力就更大了。

但为了济南枢纽，哪怕砸钱扩建西客站，值当！

商务区复活的那天

就是西客站腾飞的那天

回到楼市上，如果郑济高铁最终接入西客站，对西客站片区楼市有什么影响？

肯定是好事。

如果郑济高铁接入西客站，这里将成为全国高铁网上重要的枢纽站。而济南新东站，将主要承担省内客流。

一个主要面向全国，一个主要面向省内。相对来说，西客站的地位将更重要。

高铁主要承担商务客流。如果西客站变身十字枢纽，将增强西客站商务区的市场吸引力。而西客站商务区“复活”的那一天，就是西客站片区腾飞的那一天。

现在的问题是，除了铁路枢纽自身的“市场吸引力”，在政策导向上，西客站仍没有任何优势。

在政策导向还没有改变之前，对西客站的房地产来说，我们还是以前的观点：

如果你在周边工作，那就在这里买房吧。但如果是投资，西客站的优势仍然不大。

最后，来看看西客站的楼盘分布。来看一张2015年济南西客站土地分布图：

这张图里已经有一些变化：

图中“33”的位置，已经被宜家拿下，将建设宜家家居。

图中“山东高速地块”，已经被恒大和龙湖拿下，分别开发恒大御峰和龙湖水晶郦城。

西客站片不利因素较少。在清源路北侧、腊山河西路西侧，有污水处理厂、变电站等，其他地方不利因素较少。另外，铁路沿线可能会有一些噪音污染。

这个片区主要有国内知名开发商运作，包括恒大、绿地、龙湖、中建、金科等，这是一个优势。具体楼盘不再一一罗列。